【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com
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聚焦楼市预期向好
编者按 种种迹象显示，楼市预期正在逐渐好转，而预期好转带动了楼市成交量的上涨。这表明，自9月份以来一系列增量政策的出台，对促进房地产市场止跌回稳效果明显。本期地产周刊聚焦楼市预期向好，以反映这一积极变化。
中国经济时报记者 周雪松
最近，土地市场出现升温迹象。在南宁市，青秀区凤岭北新地块出让，吸引了13家企业竞拍，通过500余轮次竞价，最终以溢价率166%成交，成为南宁年度地王。
“与以前相比，南宁房地产市场已经好很多了，正处于止跌回稳之中。”近日，南宁业内人士对中国经济时报记者表示。
实际上，房地产市场回温信号不少。土地市场方面，近期部分热点城市土拍热度较高，不仅北京、深圳宅地出让价格刷新纪录，而且杭州、成都等城市出让地块溢价率也都超过了30%。住宅市场方面，继10月份市场回暖之后，11月份市场进一步延续回暖态势，楼市预期持续向好。
01
地王数量创3年来新高
进入2024年以来，特别是临近年底，土地市场逐渐变得热闹起来。
克而瑞集团董事长丁祖昱注意到，随着预期向好，民企开始在一些城市高溢价拿地。
丁祖昱告诉中国经济时报记者，在今年1—11月新增货值TOP100房企中，11月份，典型企业拿地金额同环比分别上涨107%和181%，创年内新高。其中，尽管民企只有17家，但近期成都、西安等城市都出现了民企高溢价投资拿地的情况，成为投资低迷环境中的一大亮点。
11月6日，成都高新区大源板块宅地由金昊投资以20.7亿元总价、46.11%溢价率竞得，刷新了高新区楼面价纪录。10月22日，绿城以总价34.22亿元、50717元/平方米的楼面价拿下钱江新城二期最后一宗限房价住宅用地，同时也刷新了尘封8年的杭州单价“地王”纪录。
12月2日，深圳南山区粤海街道T107-0107地块进入竞价环节，经过295轮举牌，华润与中海联合体以185.12亿元的总价胜出，成交楼面地价70388元/平方米，溢价率为46.3%。这宗地块不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是今年全国成交的最贵宅地。
此前，年内涉宅总价“地王”头衔，为11月29日中海地产摘得的北京酒仙桥地块，成交总价153.32亿元。短短3天之后，2024年的总价“地王”头衔就易主了。
“对于深圳T107-0107地块拍出185亿元的高价，业内都没有感到意外。”58安居客研究院院长张波表示，这宗新晋地王，位于深圳后海金融总部基地，是总部企业最为密集的区域之一，拥有完善的商业和交通等配套设施。
在今年8月份上海第四批次土拍中，徐汇区斜土街道一地块溢价率触顶达30%，最终由绿城以48.05亿元摇号竞得，成交楼面价为131045元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。
丁祖昱说，尽管整体来看民企拿地疲软趋势还未明显改善，但近期民企重现土拍市场，并高溢价拿地，给市场带来新的希望。
据CRIC不完全统计，9月份至11月份，在30个重点城市土地成交中，至少有12宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过20%），这些高溢价地块主要分布在成都、杭州、西安、合肥等城市，高溢价成交的土地多以10亿元以下地块为主。
在南宁，最近出让的青秀区凤岭北长月巷地块，13亩地吸引了13家企业竞拍，竞价了500余轮次，最终以166%的超高溢价率成交。沉寂多年的南宁土地市场，已经很久没有出现这样的现象。值得关注的是，今年当地成交的地块，基本都是民企取得，其中，广西恒力今年已经摘得了3宗地块。
虽然这些地块很多是以起始价“捡漏”成交，但是体现出民企对当前市场底部的认可，这也是当前房地产市场筑底的信号之一。当地业内人士邝钰基告诉中国经济时报记者，长月巷地块成交楼面价12762元/平方米，创下新高成为年度地王，有利于提振当地楼市信心。
今年3月27日，苏州、宁波、厦门三地土拍，同一天均诞生了单价新“地王”。进入11月份以来，在优质地块入市的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象。在丁祖昱看来，未来核心城市若能提供更多优质的小体量地块，或将进一步修复民企拿地积极性。
据业内统计，今年出现单价、总价地王的城市集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、武汉、成都、福州、厦门、青岛、天津、西安、长沙、郑州、南京、宁波、苏州、珠海、东莞等20个城市，地王数量超过30个，创过去3年来最高纪录。
02
购房者预期向好成交放量
在房企预期向好，积极拿地的同时，购房者预期也在向好发展，并推动成交放量。这是否意味着楼市将迎来持续回暖？
对此，业内还存在分歧。雨润地产集团副总裁张岩在接受中国经济时报记者采访时表示，虽然近期楼市出现回暖迹象，但短期内全面触底反弹也不现实，市场筑底可能还需要3年时间，也就是说，要到2028年楼市才能全面止跌回稳。
不过，金隅集团（601992）相关负责人对中国经济时报记者表示，近期无论是新房还是二手房市场，预期都在持续向好发展。该公司在长三角、成渝等地都有布局。随着市场逐步回暖，将会在有较大发展潜力的重点城市继续拿地。
中指研究院数据显示，11月份，杭州土地市场和新房市场依旧保持较高热度。在土地市场上，杭州成功出让地块7宗，且多数地块高溢价成交；在新房市场上，成交规模持续增长，创全年第二高。
中指研究院相关负责人对中国经济时报记者表示，11月份，杭州推盘数量变少，但购房登记人数增长，热销项目增多，市场热度持续提升。当月，杭州十区（包含临安、富阳）商品住宅供应44.1万平方米，环比下降29.4%。在新政效应持续作用下，当月，商品住宅成交面积81.9万平方米，环比增长14.8%，同3月份成交规模持平，有6个项目中签率低于20%。
国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。房地产市场预期进一步改善。
根据克而瑞数据，11月份，重点30个城市成交面积创年内新高。受此带动，30城库存规模同环比齐降，有25城新建商品住宅消化周期环比缩短，六成城市消化周期缩短至18个月以内。
丁祖昱分析指出，受政策利好推动，重点城市新房成交复苏。典型如深圳，11月份深圳新房成交面积达到101.31万平方米，为近年来单月成交面积首次突破百万平方米，环比增长79%，同比增长1.9倍。
同样值得关注的还有郑州、成都等城市。11月份，郑州主城区房票安置工作快速推进，为新房市场补充了增量购房需求，住宅成交规模环比上升近三成，实现月度三连升，市场止跌回稳态势得到进一步巩固。11月份，成都楼市也延续复苏势头，商品住宅成交面积达228万平方米，同比上升66%，环比上升19%，再创新高。
丁祖昱表示，目前也有部分城市如珠海、惠州、长春、无锡等城市，库存消化周期在30个月以上股票买卖加杠杆操作，这些城市整体仍面临较大的去库存压力。
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